I Consiglieri di Io Scelgo Villasanta presentano 18 osservazioni che dovranno essere valutate dall’Amministrazione e poi discusse durante il Consiglio comunale
Premessa
Le presenti osservazioni sono formulate con riferimento alla Variante al Piano delle Regole e al Piano dei Servizi adottata dal Consiglio Comunale relativamente all’intervento previsto nell’ambito denominato “Area Nord”.
Si premette che le osservazioni non intendono esprimere una valutazione pregiudizialmente favorevole o contraria all’intervento.
La rigenerazione di un’area urbanisticamente significativa, la previsione di edilizia sociale, la realizzazione di Servizi Abitativi Pubblici e la costruzione di una nuova palestra costituiscono obiettivi che possono certamente essere riconosciuti come meritevoli di interesse pubblico.
La questione oggetto delle presenti osservazioni riguarda invece la completezza dell’istruttoria urbanistica e la possibilità per il Consiglio Comunale e per la cittadinanza di valutare in modo pienamente consapevole l’equilibrio complessivo dell’operazione proposta.
Dalla documentazione adottata emerge infatti che una parte rilevante dell’interesse pubblico dichiarato viene demandata alla successiva fase convenzionale, mentre la capacità edificatoria e le destinazioni urbanistiche risultano già compiutamente definite.
Si ritiene pertanto opportuno richiedere alcune integrazioni e precisazioni al fine di garantire maggiore trasparenza, verificabilità e tutela dell’interesse pubblico.
OSSERVAZIONE N. 1 – Insufficiente determinazione dell’interesse pubblico posto a fondamento della variante
La nuova palestra rappresenta uno degli elementi principali attraverso i quali la variante giustifica il proprio interesse pubblico.
Tuttavia la documentazione adottata rinvia alla successiva fase convenzionale la definizione dell’ubicazione e delle caratteristiche dell’opera.
Risultano pertanto non definiti:
- localizzazione dell’intervento;
- caratteristiche funzionali;
- livello progettuale disponibile;
- quadro economico;
- modalità di gestione;
- sostenibilità manutentiva e gestionale nel tempo.
Si osserva che l’interesse pubblico non può essere valutato compiutamente qualora gli elementi essenziali dell’opera che lo giustifica risultino ancora indeterminati.
Si chiede pertanto che la documentazione venga integrata mediante uno studio di fattibilità preliminare della palestra e delle opere pubbliche connesse, contenente almeno localizzazione, caratteristiche funzionali, quadro economico di massima e cronoprogramma indicativo.
OSSERVAZIONE N. 2 – Mancata dimostrazione dell’equilibrio tra capacità edificatoria attribuita e benefici pubblici acquisiti
Dalla documentazione adottata non emerge il percorso valutativo che ha consentito di ritenere equilibrato il rapporto tra capacità edificatoria riconosciuta al soggetto attuatore e utilità pubblica prevista a favore della collettività.
La presente osservazione non intende affermare che tale equilibrio non sussista.
Si evidenzia tuttavia che gli atti non consentono di verificarlo né risulta disponibile una valutazione che permetta di apprezzare la proporzionalità tra il valore urbanistico generato dalla variante e le utilità pubbliche effettivamente acquisite dall’Amministrazione.
Si chiede pertanto l’integrazione della documentazione con una relazione economico-finanziaria preliminare che illustri:
- la capacità edificatoria attribuita;
- il valore indicativo delle opere pubbliche previste;
- i criteri utilizzati per valutare la congruità dell’operazione;
- il rapporto tra vantaggio urbanistico riconosciuto e beneficio pubblico acquisito.
OSSERVAZIONE N. 3 – Assenza di un bilancio urbanistico complessivo dell’intervento
La documentazione adottata non contiene un quadro sintetico degli effetti urbanistici complessivi dell’operazione.
In particolare non risultano esplicitati:
- il numero teorico di abitanti insediabili;
- il carico urbanistico generato;
- il fabbisogno di parcheggi;
- gli effetti sulla mobilità e sulla sosta;
- la domanda aggiuntiva di servizi pubblici;
- l’adeguatezza delle dotazioni esistenti.
- incidenza sui servizi educativi e scolastici.
Si osserva che il Consiglio Comunale dispone dei dati relativi alle superfici edificabili ma non di un quadro completo degli effetti urbanistici conseguenti.
Si chiede pertanto l’integrazione degli elaborati con un bilancio urbanistico complessivo dell’intervento.
OSSERVAZIONE N. 4 – Eccessivo rinvio alla fase convenzionale di elementi sostanziali dell’operazione
La convenzione urbanistica costituisce normalmente lo strumento destinato a disciplinare gli aspetti esecutivi e attuativi di scelte già definite nella fase pianificatoria.
Nel caso in esame risultano invece rinviati alla convenzione elementi essenziali per la valutazione dell’interesse pubblico dell’operazione.
Si osserva che tale impostazione rischia di trasferire alla fase negoziale valutazioni che dovrebbero essere compiute nella fase urbanistica.
Si chiede pertanto che la variante definisca direttamente i contenuti essenziali delle opere pubbliche e delle principali obbligazioni del soggetto attuatore, demandando alla convenzione esclusivamente aspetti attuativi e gestionali.
OSSERVAZIONE N. 5 – Assenza di garanzie strutturali sulla contestualità delle opere pubbliche
La documentazione adottata non individua criteri, priorità o condizioni temporali relativi alla realizzazione delle opere pubbliche rispetto agli interventi residenziali.
In assenza di una disciplina minima sulle fasi attuative non risulta garantito che le opere pubbliche vengano realizzate contestualmente o prioritariamente rispetto alla componente privata dell’intervento.
Si chiede pertanto che la variante introduca specifici principi attuativi finalizzati a garantire un adeguato rapporto temporale tra maturazione dei diritti edificatori e realizzazione delle opere pubbliche, prevedendo in particolare:
- contestualità delle opere pubbliche;
- eventuale realizzazione preventiva delle opere strategiche;
- condizioni per il rilascio dei titoli edilizi;
- adeguate garanzie fideiussorie commisurate al valore delle opere.
OSSERVAZIONE N. 6 – Opportunità di una disciplina urbanistica autonoma dell’ambito
L’Area Nord presenta caratteristiche che la rendono assimilabile, sotto il profilo sostanziale, ad un ambito di trasformazione o di riqualificazione urbana.
La rilevanza dell’intervento, la presenza di un mix funzionale articolato, la realizzazione di opere pubbliche dedicate e l’esistenza di obbligazioni specifiche a carico del soggetto attuatore suggeriscono l’opportunità di una disciplina urbanistica unitaria e autonoma.
Si rileva inoltre che altri ambiti complessi disciplinati dal PGT risultano corredati da schede urbanistiche dedicate e da una rappresentazione unitaria delle prescrizioni urbanistiche e infrastrutturali, mentre per l’Area Nord tale rappresentazione risulta frammentata tra diversi elaborati.
Si chiede pertanto la predisposizione di una specifica scheda urbanistica dell’ambito che raccolga in modo organico:
- parametri urbanistici;
- mix funzionale;
- standard urbanistici;
- opere pubbliche;
- assetto urbanistico di riferimento;
- fasi attuative;
- obbligazioni del soggetto attuatore;
- garanzie previste.
OSSERVAZIONE N. 7 – Asimmetria tra il livello di definizione della trasformazione urbanistica e quello dell’interesse pubblico
Premesso che
La disciplina adottata definisce in maniera dettagliata la capacità edificatoria attribuita al soggetto attuatore, le superfici realizzabili e le percentuali delle diverse destinazioni d’uso.
Per contro, gli elementi essenziali dell’interesse pubblico dell’operazione, e in particolare la nuova palestra, risultano definiti solo in termini generali, rinviando alla successiva fase convenzionale la determinazione dell’ubicazione e delle caratteristiche dell’opera.
Osservazione
Si rileva una significativa asimmetria tra il livello di definizione della componente privata dell’intervento e quello della componente pubblica che ne costituisce la principale giustificazione urbanistica.
Tale impostazione non consente una piena verifica della proporzionalità tra trasformazione urbanistica autorizzata e benefici collettivi attesi.
Si chiede pertanto
che la variante individui almeno gli elementi essenziali dell’opera pubblica principale, definendone localizzazione, caratteristiche funzionali minime e standard prestazionali.
OSSERVAZIONE N. 8 – Mancata definizione del regime di utilizzo e della funzione pubblica della palestra
Premesso che
La variante prevede la realizzazione e la cessione al Comune di una nuova palestra quale elemento qualificante dell’interesse pubblico dell’operazione.
Osservazione
La documentazione adottata non chiarisce le modalità di utilizzo dell’opera una volta acquisita al patrimonio comunale, né specifica i criteri generali di fruizione pubblica, l’eventuale utilizzo scolastico, il rapporto con le associazioni sportive o le modalità di gestione.
Pur trattandosi di aspetti che potranno essere disciplinati successivamente, la funzione effettiva dell’opera incide direttamente sulla valutazione dell’interesse pubblico perseguito dalla variante.
Si chiede pertanto
che gli atti siano integrati con l’indicazione degli obiettivi funzionali e dei principi generali di utilizzo pubblico della struttura.
OSSERVAZIONE N. 9 – Insufficiente definizione della viabilità di accesso e degli effetti sulla mobilità
Premesso che
La variante pone a carico del soggetto attuatore la realizzazione della viabilità di accesso all’area.
Osservazione
Gli elaborati adottati non consentono tuttavia di comprendere in modo chiaro:
- il sistema di accessibilità previsto;
- il collegamento con la rete viaria esistente;
- gli effetti derivanti dall’insediamento delle nuove funzioni;
- la capacità della rete infrastrutturale di assorbire i flussi generati dalla residenza, dai servizi e dalla palestra.
La viabilità rappresenta un elemento essenziale per la sostenibilità urbanistica dell’intervento e non appare adeguatamente rappresentata nella documentazione adottata.
Si chiede pertanto
che venga predisposta una rappresentazione preliminare dell’assetto viabilistico e una valutazione degli effetti attesi sulla mobilità e sulla sosta.
OSSERVAZIONE N. 10 – Ambiguità circa la natura urbanistica della palestra e delle opere pubbliche previste
Premesso che
La variante prevede la realizzazione della palestra, della viabilità di accesso, della riqualificazione delle aree verdi e della cessione dell’edificio destinato a SAP.
Osservazione
Non risulta esplicitato se tali opere debbano essere considerate:
- standard urbanistici;
- opere di urbanizzazione;
- opere compensative;
- prestazioni aggiuntive rispetto agli obblighi ordinari.
La qualificazione urbanistica delle opere risulta rilevante ai fini della valutazione della congruità complessiva dell’intervento e della corretta comprensione del rapporto tra benefici pubblici e capacità edificatoria attribuita.
Si chiede pertanto
che la documentazione chiarisca espressamente la natura urbanistica delle opere previste e il loro ruolo nell’equilibrio complessivo dell’operazione.
OSSERVAZIONE N. 11 – Mancata definizione dei criteri di verifica dell’adempimento delle obbligazioni pubbliche
Premesso che
La variante prevede che il progetto della palestra sia validato dall’Amministrazione comunale e sottoposto a verifica tecnica.
Osservazione
Pur essendo individuate le procedure di verifica, non risultano definiti gli standard qualitativi minimi e i criteri oggettivi attraverso i quali l’Amministrazione dovrà valutare la conformità dell’opera rispetto all’interesse pubblico perseguito.
L’assenza di tali parametri rischia di rendere indeterminato il contenuto effettivo dell’obbligazione posta a carico del soggetto attuatore.
Si chiede pertanto
che vengano individuati criteri minimi prestazionali e funzionali ai quali subordinare la validazione e il collaudo dell’opera.
OSSERVAZIONE N. 12 – Necessità di una rappresentazione esplicita degli scenari funzionali ammissibili
Premesso che
La disciplina dell’intervento individua quote minime e massime per le diverse destinazioni d’uso ammesse.
Osservazione
La combinazione tra percentuali minime e massime consente differenti configurazioni dell’intervento che possono produrre effetti urbanistici significativamente diversi.
La documentazione adottata non consente tuttavia di comprendere quali siano gli scenari concretamente ammissibili né quale sia l’assetto assunto come riferimento per la valutazione dell’interesse pubblico.
Si chiede pertanto che venga allegato un prospetto riepilogativo delle possibili configurazioni funzionali dell’intervento e dei relativi effetti urbanistici.
OSSERVAZIONE N. 13 – Coerenza tra il Piano dei Servizi e la disciplina urbanistica dell’intervento
Premesso che
L’intervento Area Nord è disciplinato all’interno dell’articolo relativo ai “Servizi con consumo di suolo con prescrizioni specifiche” del Piano dei Servizi.
Osservazione
La disciplina introdotta non riguarda esclusivamente servizi pubblici o di interesse pubblico, ma definisce anche una rilevante componente residenziale, quote di edilizia convenzionata, funzioni commerciali e altre destinazioni urbanistiche.
Ne consegue che la norma assume contenuti propri non solo del Piano dei Servizi ma anche della disciplina urbanistica generale dell’intervento.
Si rileva pertanto la necessità di chiarire il rapporto tra la funzione propria del Piano dei Servizi e la disciplina insediativa introdotta per l’ambito Area Nord.
Si chiede pertanto
che l’Amministrazione espliciti le ragioni della collocazione della disciplina all’interno del Piano dei Servizi e verifichi l’opportunità di una rappresentazione normativa più coerente e unitaria dell’intervento.
OSSERVAZIONE N. 14 – Necessità di esplicitare la coerenza dell’intervento con il bilancio del consumo di suolo
Premesso che
La documentazione della variante richiama gli obiettivi di contenimento del consumo di suolo e gli elaborati evidenziano l’assenza di nuovi ambiti di trasformazione su suolo libero.
Osservazione
L’intervento Area Nord prevede tuttavia la realizzazione di nuovi edifici, nuove infrastrutture e una nuova palestra di rilevanti dimensioni.
Pur potendo l’operazione risultare coerente con gli obiettivi di rigenerazione urbana e di riduzione del consumo di suolo, tale coerenza non risulta illustrata in modo esplicito e immediatamente verificabile nella documentazione adottata.
Si chiede pertanto
che venga predisposta una specifica valutazione illustrativa che espliciti il bilancio urbanistico ed ecologico dell’intervento e la sua coerenza con gli obiettivi di contenimento del consumo di suolo dichiarati dalla variante.
OSSERVAZIONE N. 15 – Coerenza del trattamento normativo dell’Area Nord rispetto agli altri ambiti complessi del PGT
Premesso che
Il PGT vigente disciplina gli ambiti di riqualificazione urbana attraverso specifiche prescrizioni urbanistiche, infrastrutturali e ambientali, prevedendo in alcuni casi condizioni preventive all’attuazione degli interventi.
Osservazione
L’Area Nord presenta caratteristiche assimilabili, per dimensione, rilevanza e complessità, a quelle degli altri ambiti di trasformazione o riqualificazione presenti nel PGT.
Tuttavia, la disciplina adottata non prevede analoghe prescrizioni preventive né una rappresentazione urbanistica equivalente a quella utilizzata per gli altri ambiti complessi.
Si rileva pertanto una possibile disomogeneità di trattamento all’interno dello strumento urbanistico comunale.
Si chiede pertanto
che venga chiarito il criterio utilizzato per disciplinare l’ambito Area Nord in modo differente rispetto agli altri ambiti complessi del PGT e che venga valutata l’introduzione di prescrizioni attuative e infrastrutturali analoghe.
OSSERVAZIONE N. 16 – Mancata rappresentazione dell’assetto urbanistico finale dell’intervento
Premesso che
La documentazione adottata definisce le superfici edificabili e le destinazioni d’uso ammesse.
Osservazione
Non risulta tuttavia disponibile alcun elaborato che consenta di comprendere l’assetto urbanistico complessivo dell’intervento, la localizzazione delle diverse funzioni e le relazioni tra edilizia sociale, servizi, palestra, aree pubbliche e viabilità.
L’assenza di una rappresentazione unitaria rende difficile valutare gli effetti concreti della trasformazione proposta.
Si chiede pertanto
che venga predisposto uno schema urbanistico o planivolumetrico orientativo che rappresenti l’assetto finale dell’intervento e le principali relazioni funzionali tra le diverse componenti previste.
OSSERVAZIONE N. 17 – Chiarimento del rapporto tra eventuali variazioni delle superfici accertate e obbligazioni pubbliche
Premesso che
Le Norme di Attuazione prevedono che eventuali accertamenti successivi delle superfici possano comportare modifiche della capacità edificatoria senza necessità di variante urbanistica.
Osservazione
Nel caso dell’Area Nord il rapporto tra capacità edificatoria attribuita e opere pubbliche previste costituisce uno degli elementi centrali dell’equilibrio complessivo dell’operazione.
Non risulta chiarito se eventuali modifiche delle superfici accertate successivamente possano incidere sul rapporto tra diritti edificatori riconosciuti e obbligazioni pubbliche poste a carico del soggetto attuatore.
Si chiede pertanto
che venga chiarito espressamente che eventuali variazioni delle superfici non possano alterare l’equilibrio tra capacità edificatoria attribuita e benefici pubblici previsti, salvo specifica rivalutazione da parte dell’Amministrazione comunale.
OSSERVAZIONE N. 18 – Esigenza di un elaborato unitario di sintesi dell’intervento
Premesso che
Le informazioni relative all’intervento Area Nord risultano attualmente distribuite tra relazione illustrativa, norme di attuazione, elaborati del Piano delle Regole e elaborati del Piano dei Servizi.
Osservazione
L’assenza di un documento unitario che sintetizzi i contenuti essenziali dell’operazione e ne rappresenti l’assetto urbanistico di riferimento rende complessa la comprensione complessiva dell’intervento sia per il Consiglio Comunale sia per la cittadinanza.
La rilevanza urbanistica dell’operazione suggerirebbe la predisposizione di uno specifico elaborato di sintesi.
Si chiede pertanto
che venga predisposto un documento riepilogativo contenente almeno:
- perimetro dell’ambito;
- assetto urbanistico orientativo dell’intervento;
- capacità edificatoria attribuita;
- destinazioni d’uso previste;
- opere pubbliche;
- standard urbanistici;
- cronoprogramma indicativo;
- obbligazioni del soggetto attuatore;
- garanzie previste;
- modalità attuative dell’intervento.
Tale elaborato consentirebbe una più agevole verifica della coerenza complessiva dell’operazione e una maggiore trasparenza del procedimento urbanistico.
CONCLUSIONI
Le presenti osservazioni non mettono in discussione le finalità generali dell’intervento, né gli obiettivi di rigenerazione urbana, incremento dell’offerta abitativa sociale, realizzazione di Servizi Abitativi Pubblici e potenziamento delle dotazioni sportive e di servizio perseguiti dall’Amministrazione comunale.
Le osservazioni formulate non esprimono pertanto una valutazione pregiudizialmente contraria all’intervento, ma sono finalizzate a garantire che la trasformazione urbanistica proposta sia supportata da un quadro istruttorio completo, coerente, trasparente e verificabile.
Dall’esame degli elaborati adottati emerge infatti come una parte significativa degli elementi che qualificano l’interesse pubblico dell’operazione risulti ancora demandata a successive fasi attuative e convenzionali, mentre risultano già puntualmente definiti gli aspetti relativi alla capacità edificatoria, alle destinazioni d’uso e ai diritti urbanistici attribuiti.
Le osservazioni presentate evidenziano inoltre la necessità di rafforzare la coerenza complessiva degli elaborati, di rendere maggiormente comprensibile l’assetto finale dell’intervento, di chiarire il rapporto tra opere pubbliche e trasformazione urbanistica, nonché di esplicitare i criteri attraverso i quali è stato valutato l’equilibrio tra interesse pubblico perseguito e capacità edificatoria riconosciuta.
Si ritiene infatti che la qualità di una trasformazione urbana non dipenda esclusivamente dalla condivisibilità delle sue finalità, ma anche dalla chiarezza con cui vengono definiti gli impegni assunti, dalla verificabilità dei benefici pubblici attesi, dalla trasparenza delle valutazioni effettuate e dalla possibilità per il Consiglio Comunale e per la cittadinanza di comprendere pienamente gli effetti della variante proposta.
Le presenti osservazioni sono pertanto formulate nell’interesse di una più compiuta tutela dell’interesse pubblico, della trasparenza amministrativa e della qualità della pianificazione urbanistica comunale.
Le osservazioni formulate devono intendersi tra loro strettamente collegate e costituiscono parti di un unico ragionamento volto a verificare la piena determinabilità dell’interesse pubblico perseguito dalla variante, la proporzionalità tra trasformazione urbanistica e benefici collettivi attesi, nonché l’adeguatezza e la completezza del quadro istruttorio posto a fondamento della deliberazione.
Si chiede conseguentemente che l’Amministrazione comunale e gli organi competenti procedano alla loro puntuale valutazione, verificando l’opportunità di integrare la documentazione e la disciplina della variante al fine di garantire una maggiore completezza istruttoria, una più elevata certezza attuativa e una più chiara rappresentazione dell’equilibrio complessivo dell’operazione urbanistica proposta.
I Consiglieri comunali del Gruppo Io Scelgo Villasanta
Gaia Carretta
Vittorio Cazzaniga
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