Ma per il Comune è una corsa a fari spenti nella notte.
Inizia la corsa contro il tempo dell’Amministrazione per approvare la variante al Piano di governo del territorio e chiudere la questione Lombarda Petroli entro la fine del mandato.
Le tempistiche dettate dalle procedure urbanistiche di variante all’attuale piano di governo del territorio (PGT) ci accompagneranno al termine naturale di questa Amministrazione che vorrebbe correre per adottare la variante a gennaio 2024 e approvarla a maggio prima delle elezioni. Anche se sembra più una corsa di una macchina a fari spenti nella notte.
VARIANTE PGT: IL SIPARIO SI STA PER ALZARE
In questi ultimi giorni, i soggetti proprietari stanno depositando le osservazioni al PGT e i villasantesi stanno vedendo trapelare, come squarci all’interno di una fitta coltre di nebbia, alcune informazioni/indiscrezioni su quello che potrebbe essere il futuro dell’area.
Il sipario comincia ad alzarsi, mettendo a nudo molte carenze politiche nell’affrontare la vicenda. E qui si apre la grande partita. O meglio, avrebbe dovuto aprirsi già anni fa se il dialogo pubblico-privato fosse funzionato, come nelle Amministrazioni moderne.
Non è un argomento facile da affrontare: ci vuole competenza tecnica, capacità di visione politica e di immaginare il futuro della città. Quella che non è mai emersa da parte di questa Amministrazione.
LE POSIZIONI ESTREMISTE DI QUESTA GIUNTA
Ci si è arroccati su posizioni ambientaliste “estremiste” che hanno portato a cause giudiziarie da parte della Curatela delle aree per provvedimenti urbanistici eccessivamente restringenti che hanno bloccato lo sviluppo della ex Lombarda Petroli.
Il sindaco Luca Ornago e l’assessore all’Urbanistica Carlo Sormani continuano orgogliosamente a lustrarsi la medaglia di paladini del verde (per farne cosa? Un parco fotovoltaico, come da ultima proposta?), a poco importa se hanno bloccato lo sviluppo di un’area strategica per la città senza in cambio mai presentare una propria idea di sviluppo. E per dipiù sono stati finora giudicati perdenti nelle cause avanzate delle controparti.
E aspettiamo entro fine anno l’ultimo appello in Consiglio di Stato. Questa critica non significa essere dalla parte dei privati (anzi le destinazioni previste sollevano più di un dubbio), ma significa essere dalla parte dei cittadini villasantesi che vorrebbero un’Amministrazione capace di dialogare per gestire e sfruttare al meglio un’opportunità di sviluppo unica per il paese.
Ad ora infatti le proposte delle proprietà per rendere appetibili le aree per possibili investitori, sono comunque soggette alle attuali previsioni urbanistiche scoraggianti e bonifiche ancora da definire dato che la zona più inquinata non è stata inclusa nel piano di finanziamenti del PNRR.
LE PROPOSTE IN VARIANTE AL PGT
I due soggetti in campo, Fallimento Lombarda Petroli e Concordato preventivo Immobiliare Villasanta srl in liquidazione, si dividono due ambiti, rispettivamente AT11 e AT13, che formano urbanisticamente l’area della ex Lombarda Petroli. Entrambi hanno da poco avanzato le rispettive proposte di sviluppo urbanistico all’interno della variante al PGT.
Un grande Polo logistico, con servizi connessi (motel e officina), siti produttivi , aree commerciali, corridoi verdi e nuovo distributore attrezzato per le auto elettriche. In poche parole questo è quello che, secondo le proposte dei due interlocutori contenute nella variante al PGT, potrebbe insediarsi nell’area che è pari ad un sesto del territorio villasantese. Certo si potrebbe fare di più in quanto a proposte innovative, ma questo ad ora è il tavolo su cui giocare.
La zona vicino alla ferrovia sarebbe quella deputata ad essere occupata dai 60.000 mq (che possono diventare 80.000 grazie alla possibilità di aumento del 20% per il bonus rigenerazione urbana) di destinazioni logistico/produttive.
IL CONTENZIOSO GIUDIZIARIO
Con una spolverata di destinazione commerciale di 8.000mq. Sempre nella proposta di proprietà di Fallimento Lombarda Petroli l’area a verde viene contenuta a 37.000mtq che solca il confine con l’altra proprietà.
Ed è qui che si concentra lo scontro con l’amministrazione comunale che chiede 93.000 mq di superficie a standard (verde e servizi per il pubblico): una superficie più di 7 volte superiore di quella che richiederebbero le leggi regionali in questi casi (12.000mtq).
Richiesta che il Comune ha recentemente ritrattato, incassando già il rifiuto da parte della controparte, proponendo di trasformare questa superficie in area agricola e proponendo di realizzare un parco fotovoltaico per rendere sostenibile economicamente l’operazione.
L’AREA VERSO ROVAGNATI
Nell’area di proprietà di ex Immobiliare Villasanta (quella verso la Rovagnati), si prevede, con accesso da via Mattei, un “motel” con officina per mezzi pesanti, parcheggi e strutture a supporto del grande polo logistico.
Questa zona ricettiva e di servizi occuperebbe una superficie di 12.000mq. Dalla parte opposta, l’attuale distributore di via Sanzio appena venduto all’asta verrà trasformato in un’innovativa stazione di servizio di 3.000mq attrezzata per la mobilità elettrica, qui verranno realizzati miglioramenti della viabilità in vista dei nuovi insediamenti.
Sempre nell’area di ex Immobiliare Villasanta si prevede poi un’area a verde di 25.600mq unita a quella di Fallimento Lombarda Petroli per formare il corridoio verde richiesto dal piano di governo del territorio della Provincia di Monza posizionato in mezzo ai due ambiti, che nelle proposte dei privati ammonta a 63.600mq.
LA BONIFICA DELL’AREA E I FONDI PNRR
E qui tocchiamo un altro tasto dolente in quanto a pianificazione e strategia. La possibilità di attivare i progetti dei privati (qualsiasi essi siano), è collegata alla bonifica delle aree.
Perché non si è data priorità al lotto E tra le zone da bonificare all’interno della Lombarda petroli (quello vicino alla ferrovia) e non lo si è voluto inserire per primo nei fondi PNRR? Si tratta infatti del lotto più inquinato della Lombarda Petroli, quello che contiene 35 cisterne con ancora 1.300 tonnellate di fondame, rifiuto tossico nocivo.
Non è stato inserito nelle zone da bonificare con i fondi del PNRR richiesti invece per gli altri lotti B-C e D. Ora, in zona Cesarini, Regione Lombardia si rende disponibile ad accollarsi i costi (stimati in 1,5milioni) con un bando che difficilmente andrà di pari passo con gli interventi di bonifica finanziati dal PNRR sulle altre zone da bonificare delle Lombarda. Gli altri lotti (B-C-D) sono quelli inseriti nel PNRR per un totale di 7 milioni di euro.
IL RUOLO DI UN POSSIBILE COMPRATORE PRIVATO
Ma anche in questo caso si poteva fare meglio, dialogando con il privato. I legali del fallimento infatti, da tempo affermano che il lotto C (di proprietà di Immobiliare Villasanta srl in liquidazione) si sarebbe potuto stralciare dalla richiesta di questi finanziamenti, dato che i costi della bonifica di questo lotto (950.000€) sarebbero stati sostenuti dal privato qualora fosse stato nelle condizioni di investire nell’area e non chiesti al PNRR.
Si è persino arrivati a dire che il privato, qualora ci fossero state le condizioni urbanistiche tali da poter investire, avrebbe preferito accollarsi i costi della bonifica di tutte le zona B-C-D a fronte di un piano di 80.000mq di superficie logistico-commerciale (a patto della preventiva bonifica del lotto E).
Gli attuali costi di bonifica (7milioni di euro), sono stati calcolati considerando l’attuale previsione urbanistica che prevede buona parte di zona verde che ha un tabellario di costi di bonifica decisamente più alto (Tabella A) rispetto alla bonifica per aree produttive-logistiche (Tabella B): le stime dicono fino a 6 volte tanto.
Qualora il Consiglio di Stato confermasse la bocciatura per il PGT villasantese, imponendo magari la riduzione delle aree a verde, i costi di bonifica potrebbero cambiare: si potrebbe anche scoprire che non servono 7 milioni per bonificare i lotti B C D, ma una somma notevolmente inferiore. E c’è già chi paventa la possibilità di interpellare la Corte dei Conti per danno erariale qualora il Consiglio di Stato condanni in via definitiva l’Amministrazione.
IL CRONOPROGRAMMA PER LA BONNIFICA
Ad oggi quello che è certo è il cronoprogramma presentato da Regione Lombardia che prevede di approvare l’intervento di bonifica – con tutte le autorizzazioni ambientali – entro il prossimo aprile; l’avvio dei lavori entro agosto 2024 e entro fine del 2024 si prevede la bonifica del 25% dell’area.
Entro il 2025 il 50% e entro il 2026 (termine prescritto dal PNRR) la bonifica della totalità delle aree interessate ai finanziamenti (lotto E escluso). Al momento è dura trovare privati interessati ad investire su un’area con le attuali previsioni di bonifica (incertezza sulla bonifica del lotto E e presenza di bandi pubblici del PNRR all’interno di un progetto privato).
LA PROPOSTA DEL COMUNE
Di fronte a tutta queste complessità Ornago e Sormani propongono: ampliamento di 10mila metri quadri di superficie fondiaria per facilitare una migliore distribuzione dei volumi produttivi e commerciali (che resterebbero immutati) e destinazione ad agricolo per i 90.000mq di area oggi destinata a verde pubblico.
L’area diventerebbe di proprietà della fallimento Lombarda petroli, magari per farne un parco per il fotovoltaico solare. Caustico l’avvocato del fallimento, Umberto Grella, su questa proposta: “Nessuno mai lo farà un parco solare perché a Villasanta non ci sono ore/vento annue sufficienti a finanziare l’investimento ingente necessario. Altresì, la dimensione proposta dall’assessore Sormani è troppo modesta per un investimento industriale, 50.000mq è troppo poco, di solito le società di settore intervengono se vi sono almeno 200.000mq disponibili ed anche oltre per poter ammortizzare l’ingente investimento“. Proposta subito rispedita al mittente e ancora nessun accordo in vista.
QUALE FUTURO?
Chi ha a cuore il futuro della città (probabilmente la prossima Amministrazione) dovrà rimboccarsi le maniche e curvare la schiena per studiare le carte e trovare una soluzione per sbloccare la soluzione e far rinascere dalle sue ceneri (o dagli idrocarburi) una zona della città ferita. Perché con tutto il tempo che si è perso fino ad oggi, il rischio di stallo ora è reale.
La sensazione è che nella costante approssimazione con cui si è trattato questo argomento si sia persa di vista la domanda principale: qual è la soluzione migliore per il bene concreto della città? Non è certo la ideologia del “abbiamo mantenuto gran corridoio verde” , che nel mondo reale si traduce in condannare l’area all’immobilismo.
E certo la soluzione non sarà neanche quella di assecondare senza eccepire le richieste dei privati che potrebbe portare ad un grande polo logistico con discutibili ricadute per la città.
SAPER DIALOGARE CON IL PRIVATO MANTENENDO SALDO L’INTERESSE PUBBLICO
Le amministrazioni moderne, quelle che funzionano, sanno e capiscono l’importanza di dialogare con il privato tenendo ben salda la barra dell’interesse pubblico, usando al meglio il potere di cui si dispone per chiedere al privato il massimo dei servizi per la città, nei limiti delle previsioni urbanistiche. Non lo demonizzano con arcaiche posizioni ideologiche ormai fuori dal tempo che condannano il territorio ad uno squallido immobilismo.
Su questa tematica non ci sono slogan da fare e proposte mirabolanti da buttare nella mischia, è sufficiente ragionare da buon amministratore: studiare, dialogare e trovare una soluzione concreta di mediazione con la controparte. Proprio quello che finora non si è stati in grado di fare.
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